个人按揭贷款缺陷以及注意点

　问题：

　　个人按揭贷款缺陷以及注意点?

　　答疑：

　　从目前房地产市场的发展状况来看，房价持续走高和银行住房贷款增长过快的现象仍然严重。我国以按揭房产的市场交易价格为基础确定按揭贷款价值是我国个人住房按揭贷款政策存在的重大制度缺陷，也是导致我国房地产市场过热、价格高企的根本原因。由此导致商业银行在盲目扩大信贷规模、承担了房地产市场绝大部分风险的同时，也不自觉地成为一个推动房价上涨的主要力量。

　　《商业银行房地产贷款风险管理指引》、 《房地产抵押估价指导意见》等文件规定，抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估。应充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不应高估市场价值，不应低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。然而，目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中，无论是商业银行内部自行评估还是委托中介机构进行评估，一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘或房产的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价值的同时使评估形同虚设。在以上情况下，大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这样的做法，在市场过热、投机盛行、房价虚高的房地产市场发展阶段，存在着严重的制度缺陷和风险隐患，却始终没有引起我们应有的重视。

　　首先，以交易价格为基础确定按揭贷款价值是造成房价高企的内在动力。房地产商通过与其制造或控制的并没有真实购房意图的虚拟购房者签订提高销售单价(变相“零首付”)的购房合同的方式;或者以给真实购房者提供全部或部分首付款等优惠条件诱其高价购房的方式，夸大住房需求，套取银行贷款。这样，房地产商必然想尽办法造就虚高的交易价格，以便获取以此为基础确定的高额按揭贷款。银行发放的按揭贷款金额远大于所购房屋的真实价值，而这部分高于其真实价值的以交易价格为基础确定的贷款，经由按揭购房者转到房地产商的手里。