2017年房地产估价师理论与方法摸底题答案(2)

　(1)下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是(　　)。

　　A. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区

　　B. 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例

　　C. 可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格

　　D. 选取可比实例的数量在实际中是越多越好

　　(2)某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m²，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于(　　)。

　　A. 3275元/m²

　　B. 3287元/m²

　　C. 3402元/m²

　　D. 4375元/m²

　　(3)某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元;乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为(　　)。

　　A. 20%

　　B. 10%

　　C. 30%

　　D. 40%

　　(4)在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m²，旁街路线价为2000元/m²。其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为(　　)万元。矩形土地平均深度价格修正率表　　

　　A. 158.35

　　B. 135.17

　　C. 123.45

　　D. 126.38

　　(5)总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是(　　)。

　　A. 正相关和正相关

　　B. 正相关和负相关

　　C. 负相关和正相关

　　D. 负相关和负相关

　　(6)现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m²，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%，2004年6月末至2004年lO月末平均每月比上月价格上涨20元/m²。该可比实例在2004年10月末的价格为(　　)。

　　A. 2648元/m²

　　B. 2688元/m²

　　C. 2708元/m²

　　D. 2734元/m²

　　(7)某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m²，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的 重置成本达到2000元/m²，房地产市场交易价格为6000元/m²;重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²则最合的拆迁补偿价格应以(　　)元/m²为基础进行修正。

　　A. 4000

　　B. 5000

　　C. 6000

　　D. 9000

　　(8)某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为(　　)元/m²。

　　A. 72

　　B. 108

　　C. 180

　　D. 270

　　(9)某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　　)。

　　A. 43.2%

　　B. 50%

　　C. 56.8%

　　D. 70%

　　(10)甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分 别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(　　)。

　　A. 甲土地

　　B. 乙土地

　　C. 丙土地

　　D. 甲、乙两宗土地任选其一