2019房地产估价师《理论与方法》考点三：房地产供求与价格（最新发布）(2)

　　当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。

　　【例题】需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有(　)。

　　A.炫耀性物品

　　B.“吉芬”物品

　　C.低档商品

　　D.高档商品

　　E.急需商品

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P86。

　　(3)房地产需求曲线

　　房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。

　　【难点】需求量的变动(点在需求曲线上移动)和需求的变动(整条需求曲线位移)

　　需求量的变动，仅价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移，在坐标中表现出来的是点的移动;

　　需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移(引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移)，在坐标中表现出来的是线的移动。

　　2.房地产供给(熟悉)

　　(1)房地产供给的含义

　　房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

　　两个条件：供给愿意+供给能力

　　房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者愿意并且能够提供的出售数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。

　　潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量

　　(2)决定房地产供给量的因素

　　某种房地产的供给量是由许多因素决定，有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：

　　1)该种房地产的价格水平。(正相关)

　　2)该种房地产的开发成本。(负相关)

　　3)该种房地产的开发技术水平。(正相关)

　　4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。(正相关)

　　需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

　　【例题】房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有(　)。

　　A.该种房地产的价格水平

　　B.消费者的预期

　　C.该种房地产的开发成本

　　D.该种房地产的开发技术水平

　　E.房地产开发商和拥有者对未来的预期

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P88。

　　(3)房地产供给曲线

　　房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——向右上方倾斜的供给曲线(S)。

　　【难点】

　　供给量的变动是由商品价格本身变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动;供给的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。

　　3.房地产均衡价格(熟悉)

　　是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。