物业管理法律法规知识问答100款汇编（2020年）（最新发布）(8)

52、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？ 答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。

53、 同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？ 答：合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护 范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。

54、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？ 答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。

55、公房上市后，物业服务费用如何交纳？ 答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。

56、 电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？ 答：电梯 费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决 议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

57、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？ 答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序， 24 小时 设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利 义务。

58、 居委会能选聘物业管理公司吗？ 尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业 管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

59、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？ 答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的 法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担 违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

60、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？ 答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。

61、建立专项维修资金的法 律依据是什么？ 答：《物业管理条例》规定：“ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非 住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“ 专项维修资金属业主所有，专项用 于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

62、专项维修资金的用途是什么？ 答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

63、谁应交纳商品住宅专项维修资金？ 答：凡是 1999 年 1月 1日以后签 订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。

64、不交纳专项维修资金的怎么办？ 答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。

65、业主交纳专项维修资金的标准是什么？ 答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的 2% 交纳（实测面积 后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款 1% 的比例交纳。

66 、维修资金的支取使用程序是什么？ 答：总体来说维修资金的使用应当遵循 “ 年度普算 -- 制定维修计划 -- 编制工程预算 -- 批准预算 -- 委托 施工 -- 工程验收 -- 分摊费用与支取资金 -- 公布账目 ” 的程序。