2017房地产估价师《理论与方法》章节练习第八章（8）答案

参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

　　2、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：体现客观成本的要求。

　　3、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

　　X=20666.67

　　4、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元

　　5、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/┫。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。

　　7、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。

　　8、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/┫)。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

　　11、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。

　　12、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：剩余使用年限=40年

　　建筑物已经使用年限=8年

　　成新率=40/48=83.33%

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：建筑物在其寿命期间如果经过翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。有效经过年数可能短于，也可能长于实际经过年 数。当建筑物的维修保养属于正常的，有效经过年数与实际经过年数相当;当建筑物的维修保养比正常好或经过更新改造的，建筑物的有效经过年数短于实际经过年 数，剩余经济寿命相应较长;当建筑物的维修保养比正常差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。

　　17、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：d=D/C，年折旧额D=C×d=120×800×2.2%=2112(元);

　　折旧总额Et=D×t=2112×8=16896(元);

　　建筑物现值V=C-Et=120×800-16896=79104(元)。

　　18、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。

　　19、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。

　　21、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)

　　22、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5%=40(年)。

　　23、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(万元)。

　　24、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)-该落后空调已计提折旧+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后 空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)-该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。

　　该办公楼因空调落后引起的折旧=(150-80)+(8-40+6)=44(万元)

　　25、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。

　　26、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。

　　27、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。

　　28、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。50-5-40=5(年)，50-5=45(年)，1÷45=2.22%。

　　29、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。

　　30、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：建筑物现值V=C×[1-(1-R)×t/N]×建筑面积=800×[1-(1-2%)×12/40]×200=11.29(万元)。

　　31、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：成新率q=[1-(1-R)]×t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×18/(18+22)]×100%=56.8%。

　　32、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。