2017房地产估价师《理论与方法》章节练习第八章（9）答案

二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

　　2、

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。

　　3、

　　【正确答案】：ABCE

　　【答案解析】：征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括①土地补偿费;②安置补助费;③地上附着物和青苗的补偿费;④安排被征地农民的社会保障费用。土地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地取得成本之一，但不属于征地补偿安置费用。

　　4、

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。

　　5、

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：CE

　　【答案解析】：开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。

　　7、

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+开发成本。

　　8、

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：投资利润率的计算基数包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用。

　　【答疑编号10224511】

　　9、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。

　　10、

　　【正确答案】：CD

　　【答案解析】：A错在实际两个字，应该是必要的。B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。

　　11、

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　12、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　13、

　　【正确答案】：ACE

　　【答案解析】：B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。

　　14、

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。

　　15、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。

　　16、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：会计上的折旧是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。

　　17、

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。

　　18、

　　【正确答案】：CDE

　　【答案解析】：AB属于功能折旧。

　　19、

　　【正确答案】：BC

　　【答案解析】：一般损坏房是五、四成，完好房是十、九、八成，基本完好房是七成和六成。