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单选题土地估价实务基础

2010-07-28

应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（　）原则。

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参考答案

A

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1 甲公司于2004年6月通过拍卖竞得-宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成-座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物-体的价值。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/㎡，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

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2 一工业企业计划将其使用的-宗国有土地A，经政府批准后投人到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
（1）A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35
（2）与A宗同-区域中于2005年5月出租的工业用地案例-宗，宗地开发程度为“七通-平”，年出租净收益为23元/㎡
（3）与A宗相邻区域中的-宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通-平”，出让地价为224元/㎡。
（4）当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通-平”的开发周期-年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率力8%。
(5) 当地同-宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/㎡，“七通一平”时地价比“三通-平”时地价高1 50元/㎡。
(6) 征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为.

	交易情况指数	地价指数	区域因素指数	个别因素指数
评估宗地	100	118	95	100
征地案例	80	118	95	100
出租案例	108	106	95	102
出让案例	112	100	105	105

请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通-平”条件，50年主地使用权价格。

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3 根据下列材料，回答小题的问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地机构对涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。
A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法的评估结果为1320元/㎡，收益还原法的评估结果为970元/㎡，可以确定最终评估结果的方法有（　）。

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