某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对A宗地进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：
(1) A宗地面积为2000㎡，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2) 该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3) 该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的l5%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原率为8%。
(4) 在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：
实例B：2370元/㎡；
实例C：2730元/㎡；
实例D：2500元/㎡
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。

比较因素	A宗地	比较实例B	比较实例C	比较实例D
交易时间	100	—1	—5	—4
交易情况	100	O	一1	+1
区域因素	100	—2	+2	—3
个别因素	100	0	+10	+5
使用年期	100	—3	O	一1

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

答案解析

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1 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万㎡的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/㎡，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为l500元/㎡，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为l5%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

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2 根据材料，回答小题的问题。
某企业拥有A宗地的划拔土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/㎡。A宗地土地面积为30000㎡，用途为工业，现已达到五通-平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1) B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通-平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通-平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2) C宗地：占地25000㎡，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通-平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3) D宗地：占地3.5h㎡，于2009年9月以国家作价入殷方式取得，40年期、“七通-平”条件下作价425元/
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。

宗地	交易情况	区域因素	个别因素
B宗地	-4%	-2%	5%
C宗地	0	5%	-1%
D宗地	2%	-7%	-5%

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表贡案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地200@年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通-平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的援资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其.50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通-平”时地价比“五通-平”高100元/㎡，达到“五通-平”时地价比“三通-平”高60元/㎡。
以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为（　　）元/㎡。

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3 市场比较法中交易案例修正的主要因素有（　）。

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