简答题
案例与分析
2008-08-28
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000 m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OO m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素．谁的分配方案合理?为什么?
参考答案
暂无
答案解析
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.1÷2+30÷2=396.05万元，乙应该分得：2762.1÷2—30÷2=1366.05万元。
甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.1÷2+30÷2=396.05万元，乙应该分得：2762.1÷2—30÷2=1366.05万元。
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根据下列内容，回答题：
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：
(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：
表3—1 可比实例表
从2003年11月至2004年10月地价每月上升O.4%。
(2)当地征地农民的费用等资料如下：
在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：
表3—2 各级土地价格差异表
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：
(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：
表3—1 可比实例表
| 实例 | 交易价格 | 交易情况 | 交易日期 | 房地产状况 |
| A | 2100 | 正常 | 2004年3月30日 | 比估价对象劣4% |
| B | 2085 | 正常 | 2003年12月30日 | 比估价对象劣6% |
| C | 2350 | 比正常价格高3% | 2004年5月30日 | 比估价对象优5% |
(2)当地征地农民的费用等资料如下：
在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：
表3—2 各级土地价格差异表
| 级 别 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 地价是次级土地的倍数 | l.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1 |
| 地价是最差级土地的倍数 |
|