案例与分析
简答题张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题：
1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购人的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么？
1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购人的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么？
参考答案：暂无进入在线模考
1．应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买人价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2．现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3．该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全确定。
2．现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3．该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全确定。
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1 ××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托人
××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该
房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m2，其中建筑物为主厂房一
栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800 m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200 m2、3800 m2、430 m2、120 m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000 m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2一l所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：
表2-1 类似商业房地产交易资料
一、委托人
××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该
房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m2，其中建筑物为主厂房一
栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800 m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200 m2、3800 m2、430 m2、120 m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000 m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2一l所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：
表2-1 类似商业房地产交易资料
