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多选题案例与分析

2008-04-11

　某公司自有酒店200m²，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/（m²·月）。若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（　　）计算。

A．0元/（m²·月）

B．80元/（m²·月）

C．按亏损前的净收益

D．按市场租金

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参考答案

D

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1 若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是（　　）。

A．收益法

B．市场比较法

C．成本法

D．剩余法

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2 若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是（　　）。

A．市场比较法

B．收益法

C．成本法

D．剩余法

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3 　估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m²，建筑总面积56000m²，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：该房地产的收益年期为（　　）年。

A．45

B．46

C．50

D．55

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