某企业一幢4层办公大楼，于三年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给外企作商务办公用房，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍-考呗网

案例与分析

简答题某企业一幢4层办公大楼，于三年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给外企作商务办公用房，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现准备对其进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

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(1)应首选市场比较法和收益法评估。{Page}
(2)该大楼拍卖底价评估的技术路线为：
1)分别按市场比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；
2)选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；
3)确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；
4)按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。

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（3）商品房预售许可证复印件；
（4）其他市场资料。
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（2）估价人员可否承诺按170万元进行估价?
（3）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

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