封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明　　我们郑重声明：　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。　　2．本估价报告中的分-考呗网

案例与分析

简答题封面和目录（略）
致委托人函（略）
估价师声明
　　我们郑重声明：
　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
　　7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
　　8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
　　9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。　　　　　　中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）
　　　　　　中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）
　　　　　　中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00八年六月三十日
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告　　
一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。
　　1．坐落
　　估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
　　2．产权状况
　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
　　3．土地状况
　　土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
　　4．建筑物状况
　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
　　估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
　　5．配套设施状况
　　估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
　　四、估价目的
　　为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
　　五、估价时点
　　根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
　　六、价值定义（略）
　　七、估价依据（略）
　　八、估价原则
　　本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
　　1．最高最佳使用原则（略）
　　2．替代原则（略）
　　3．估价时点原则（略）
　　4．谨慎原则（略）
　　5．合法原则（略）
　　九、估价方法
　　本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。
　　十、估价结果
　　在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡。
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期
　　2008年6月25日至2008年6月30日。
　　十三、估价报告应用的有效期
　　本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。　　××房地产估价有限公司
　　二00八年六月三十日
房地产估价技术报告 　　
一、个别因素分析
　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，
　　土地面积为2294.5㎡。
　　1．坐落
　　估价对象坐落于××市××区数码路北段2

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　　1．估价师声明应该是注册房地产估价师声明。
　　2．估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。
　　3．估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。
　　4．转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
　　5．估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。
　　6．估价结果不应有可能字样。
　　7．估价报告有效期表述不正确（和2006年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”）。
　　8．市场法中缺计算公式（本题考点和06年相同，指错题中也有这一项）。
　　9．可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。
　　10．可比实例成交价格内涵不清（未说清是建筑面积还是使用面积）。
　　11．可比实例C未指明用途，应指明办公用途。
　　12．交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的（不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4～6月份价格平稳）。
　　13．区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。
　　14．“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。
　　15．个别因素缺少物业管理的修正。
　　16．可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，应有详细说明）。
　　17．成新率100%与“较新”不符，应为全新。
　　18．基础设施情况属区域因素。
　　19．估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。
　　20．缺少权益状况因素说明与调整。
　　21．收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
　　22．年总收入未考虑收租损失。
　　23．收益法测算中，年总收入未说明是预测值。
　　24．收益法测算中，管理费取值未说明理由。
　　25．年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
　　26．租金收入未考虑可出租面积比率。
　　27．运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。
　　28．估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。
　　29．估价对象收益

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1　　估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　（一）估价对象实物状况（略）
　　（二）估价对象权益状况（略）
　　（--）估价对象区位状况（略）
　　四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
　　五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值
　　六、估价时点：2008年9月5日。
　　七、估价依据
　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
　　2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
　　3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；
　　4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；
　　5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
　　6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；
　　7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；
　　8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；
　　9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；
　　10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法
　　由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
　　十、估价结果（略）
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期（略）
　　十三、估价报告使用期限（略）

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2某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

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3 指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）

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