2017房地产估价师案例与分析精品试题一(4)

　　╳╳商业城位于╳╳区╳╳路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
　　二、区域因素分析(略)
　　三、市场背景分析(略)
　　四、最高最佳使用分析(略)
　　五、估价方法选用(略)
　　六、估价测算过程
　　(一)、运用市场比较法估价
　　由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：
　　1、交易情况修正
　　可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
　　2、交易日期调整
　　有关统计部门的资料表明，2004年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。
　　3、房地产状况调整
　　可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A;
　　可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B;
　　可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C;
　　市场比较法估价计算表

物业名称：商业城三层商铺			估价时点：2002年6月20日
项目名称	估价对象	可比实例A		可比实例B	可比实例C
比较因素	╳╳商业城	╳╳酒店		╳╳购物广场	╳╳大厦
交易情况	正常	正常		正常	正常
交易时间	2002年6月	2002年2月		2002年5月	2002年6月
位置（交通）	╳╳区╳╳路	╳╳大道		╳╳大道	╳╳大道
楼层	3	3		3	3
装修	较好	较好		普通	较好
繁华程度（临街）	较高	高		一般	高
成交价格	7500	6700		7550
交易情况修正	100	100/100		100/100	100/100
交易日期修正	100	100/100		100/100	100/100
区域因素修正	100	100/103		100/98	100/102
个别因素修正	100	100/100		100/95	100/100
比准价格（港元）	7282	7297		7042