2017房地产估价师《理论与方法》章节练习第七章（4）

　三、判断题

　　1、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/┫，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/┫，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　12、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　13、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　14、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　15、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　16、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　17、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　18、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　19、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。(　)

　　Y.对

　　N.错