2010房地产估价师《理论与方法》考点总结：房地产区位因素一（最新发布）(2)

　　对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光；中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化后予以分析，例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。

　　4．楼层

　　当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素，因楼层影响到采光、视野（或景观）、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染）、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常是按照总楼层数和有无电梯来区分。一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较劣。有电梯的中高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。

　　对于某一层商业用房而言，楼层是极其重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

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