2017年房地产估价师理论与方法必看考点汇总（最新整理）

第一章 房地产估价概论

　　本章主要内容：

　　1.房地产估价的含义、特点、必要性。

　　2.现实中房地产抵押、征收、税收、司法鉴定、转让等12方面活动对房地产估价的需要。

　　3.估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型等11种房地产估价的要素。

　　4.房地产估价师的职业道德。

　　5.中国房地产估价行业发展概况。

　　第一节 对房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义

　　本书所讲的房地产估价，是专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的区别。

　　(一)专业估价与非专业估价的区别

　　与非专业估价相比，专业估价有下列特点：(重要考点)

　　(1)专业估价是专业估价机构和专业估价人员完成的。专业估价机构是指具备足够数量的专业估价人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业估价人员是指具有估价知识和经验，专门从事有关估价活动的个人。

　　(2)专业估价提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

　　(3)专业估价具有公信力。专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

　　(4)专业估价实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。

　　(5)专业估价要承担法律责任。专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，会依法受到处罚，承担赔偿责任，甚至追究刑事责任。

　　【2007年试题】与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。

　　A.是一种专业意见

　　B.估计价格或价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　答案：ACD

　　(二)专业房地产估价的概念

　　是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

　　上述估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。其中，估价目的、估价时点、估价对象和价值类型是在估价时首先需要明确的，因此又被称为估价基本事项。

　　“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在地同类房地产市场状况的分析;“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象的价值进行计算;“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的估价经验等，对估价对象的价值作出判定。 “分析”是“测算”的基础，“测算”又是“判断”的基础。

　　(三)估价与评估的异同

　　估价的含义更加精准、明确，就是指对价值进行评估。评估的含义较宽泛，不只限于对价值进行评估。

　　房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。是指以得出房地产价值为目标和最终结论的房地产评估。

　　房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等等。

　　区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(考点)

　　(1)房地产价值分配业务。例如：①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价格(如通常所说的房价)，把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金(如通常所说的房租)，把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配;②把采用成本法测算出的一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配;③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配;④把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位(套)之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。

　　(2)房地产价值减损评估业务。例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

　　(3)房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行重新装饰装修、更新房屋中的设备、改变房地产用途、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。(2011年教材新增内容)　(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　估价(valuation，appraisal)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某些目的或需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。

　　房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析其价格的，即要模拟该估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

　　【2007年试题】房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　答案：B

　　【2012年试题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

　　D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

　　答案：B

　　(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　人们通常会认为，估价机构和估价师评估出的价值应是在市场上可以实现的或者八九不离十，否则就是估价失误，并应赔偿损失。实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这又不能被曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见并可以不负任何责任。根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：一是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)，二是咨询性估价(或称参考性估价)。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

　　无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

　　【2012年试题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　答案：D

　　(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

　　人们通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值(简称评估价值或评估值、评估价)应相同，而且为交易提供参考依据的估价，评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。

　　对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：

　　(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。

　　(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。

　　(4)判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，而一般也不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会)对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。

　　(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。

　　【2011年试题】关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

　　A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

　　C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

　　答案：B

　　解析：不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，前者要严于后者。

　　(五)房地产估价既是科学也是艺术(房地产估价是科学与艺术的结合、理论与经验的结合)

　　从事估价工作与从事医疗工作类似，仅有理论知识不够，还必须有实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能不同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和科学量化，因此房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出的。数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，往往也需要估价师根据经验作出判断。此外，每种估价方法都是从某个角度或某一方面来衡量房地产价值的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同的估价方法都有局限。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整、综合得出最终的估价结果，这个过程是估价师对估价理论和方法的掌握，对市场规律的把握以及其实务操作能力的体现。最终的估价结果是否合理，也依赖于估价师的判断力。因此，可以说房地产估价既是科学也是艺术。

　　虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加估价的科学成分，减少估价的“艺术”成分，提高估价的客观性。

　　【2010年试题】关于房地产估价本质的说法，正确的有( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

　　E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

　　答案：ADE

　　解析:这道题考查的是房地产估价的5个特点，B项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价;C项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。　三、房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)

　　(一)专业估价存在的基本前提

　　一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。

　　【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　答案：AD

　　(二)房地产需要专业估价

　　真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条，另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和土地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

　　由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

　　(三)房地产估价在估价行业中占主体

　　房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：

　　(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

　　(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。

　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

　　四、关于答疑室使用的温馨提示

　　为提高答疑效率和质量，更好地为广大学员服务，提示如下：

　　1.建议大家在提问前先用搜索功能，设定关键词在答疑室搜一下以前的答疑，温故知新，对你的学习会有帮助的。

　　2.提问教材上内容，请说明在教材第几页，新版还是旧版教材;如是在线作业问题，烦请一步到位将原题粘出来，再附上你的疑问。

　　3.请提问本课程教材及在线作业中的问题。

　　4.请不要重复提问。

　　5.“打不开课件”、“听不见声音”等诸如此类技术问题，请直接与网校工作人员联系，或在咨询台提出，就不要在答疑室发贴了。

　　6.提问时，请注意文明礼貌用语，文字组织要有逻辑性，表述要通顺，尽量减少错别字，注意标点符号的正确使用。

　　“予人方便，自己方便”，良好有序、文明高效、和谐融洽的答疑环境需要大家共同努力，谢谢理解和支持!

　　一、本讲考点

　　1.房地产抵押的需要。2009年考点。

　　2.房地产征收征用的需要。2009、2011年考点。

　　3.房地产税收的需要。是2009年考点。要搞清楚哪些经济活动需要估价，哪些不需要估价，如城镇土地使用税和耕地占用税不需要估价。

　　4.房地产损害赔偿的需要。是2009、2011、2012年考点，也是本章唯一计算型题目的出处，是本讲重要考点。

　　5.房地产转让和租赁的需要。2009年考点

　　6.国有建设用地使用权出让的需要。2009年考点。

　　7.房地产行政管理的需要。2008年考点。　第一章 房地产估价概论

　　第二节 对房地产估价的各种需要

　　一、房地产抵押的需要

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。为了知道合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：(史记：删除了转抵押估价，其实就是转让估价)

　　(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。

　　(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　(3)续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。【2013年教材变动点】

　　史记：本课程讲义中红色字即为2013年教材变动知识点，不再赘述。

　　(4)抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或者在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。

　　(5)抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　【2009年试题】下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　答案：ABC

　　解析：题意要求评估房地产抵押价值，而处置抵押房地产估价评估的是市场价值。增加抵押贷款是2009年教材的提法，已过时。　二、房地产征收征用的需要(2009、2011年考点)

　　国家为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用共同之处在于都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是“强买”;征用只是使用权的改变，是“强租”。

　　征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。而确定上述征收、征用的补偿，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值(包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值(包含用于产权调换的建筑物及其击用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(以下简称产权调换差价)提供依据，即：

　　产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值

　　在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。(史记：需评估被征收房屋装饰装修价值和附属设施设备的情况比较普遍)

　　三、房地产税收的需要(2009年考点)

　　自古以来，房地产是一个良好的税源，为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

　　中国目前与房地产有关的税种共l0个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。

　　目前，许多国家和地区有按房地产评估值，每年向房地产所有者征收的房地产税(不动产税、财产税、物业税)。中国多年来就在酝酿改革现行房地产保有环节的税收制度，准备开征此类税收。起初将这类税收称为物业税，后来称为房产税。自2011年1月28日起，上海、重庆开展了对个人住房征收房产税改革试点工作。一旦房产税实行按房地产评估值征收，就更加需要房地产估价服务。　第一章 房地产估价概论

　　第二节 对房地产估价的各种需要

　　一、房地产抵押的需要

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。为了知道合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：(史记：删除了转抵押估价，其实就是转让估价)

　　(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。

　　(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　(3)续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。【2013年教材变动点】

　　史记：本课程讲义中红色字即为2013年教材变动知识点，不再赘述。

　　(4)抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或者在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。

　　(5)抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　【2009年试题】下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　答案：ABC

　　解析：题意要求评估房地产抵押价值，而处置抵押房地产估价评估的是市场价值。增加抵押贷款是2009年教材的提法，已过时。　　二、房地产征收征用的需要(2009、2011年考点)

　　国家为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用共同之处在于都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是“强买”;征用只是使用权的改变，是“强租”。

　　征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。而确定上述征收、征用的补偿，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值(包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值(包含用于产权调换的建筑物及其击用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(以下简称产权调换差价)提供依据，即：

　　产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值

　　在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。(史记：需评估被征收房屋装饰装修价值和附属设施设备的情况比较普遍)

　　三、房地产税收的需要(2009年考点)

　　自古以来，房地产是一个良好的税源，为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

　　中国目前与房地产有关的税种共l0个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。

　　目前，许多国家和地区有按房地产评估值，每年向房地产所有者征收的房地产税(不动产税、财产税、物业税)。中国多年来就在酝酿改革现行房地产保有环节的税收制度，准备开征此类税收。起初将这类税收称为物业税，后来称为房产税。自2011年1月28日起，上海、重庆开展了对个人住房征收房产税改革试点工作。一旦房产税实行按房地产评估值征收，就更加需要房地产估价服务。　四、房地产司法拍卖的需要【2013年教材新增知识点】

　　人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。

　　五、房地产分割的需要

　　房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该住房进行估价。

　　有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。通常是先按照自然间进行实物分割，再根据它们的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

　　六、房地产损害赔偿的需要(2009、2011、2012年考点)

　　房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

　　(1)因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”

　　(2)因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　(3)因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

　　(4)因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

　　(5)因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准)。

　　(6)因未能履约(如未按合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

　　(7)因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

　　(8)因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　(9)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

　　(10)其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”

　　上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。　[例1-1]某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元(2013年教材新增);该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;②修复所能带来的价值增加额;③修复的各项必要费用;④该损害在经济上是否可修复;⑤该损害造成的相关经济损失额;⑥该损害造成的总损失额;⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

　　[解](1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(6000-5200)×5500=440.00(万元)

　　(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：(6000×(1-3%)-5200)×5500=341.00(万元)

　　(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

　　(4)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。

　　(5)该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

　　(史记：经之前分析，该损害是可修复的，则在计算相关经济损失额时的前提就是进行修复)

　　(6)该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

　　(7)如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

　　或者

　　(363-180)÷60=3.05(万元)

　　史家解读：其实该题不说明临时安置过渡费每户每月2000元也没有问题，因为题意中有“平均每套住房的市场租金为2000元/月”，对租金的补偿就相当于安置过渡费了。

　　【公式总结】

　　(1)不修复情况下的价值减损额=为未受损状况下市场价格-受损状况下的市场价格

　　(2)修复带来的价值增加额=修复后的市场价格-修复前的市场价格

　　(3)修复的必要费用=修复工程费+搬迁费和临时安置费等

　　(4)损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　(5)损害造成的相关经济损失额=搬迁费+临时安置费

　　(6)总损失额=修复的必要费用+修复后的价值减损额

　　【2012年试题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡;如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。

　　A.该损害在经济上是可修复的

　　B.修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

　　答案：C 见教材P20

　　解析：

　　(1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：

　　(5000-4500)×10000=500.00(万元)

　　(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：

　　[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(万元)

　　(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：

　　150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(万元)

　　(4)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

　　(5)在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。　七、房地产保险的需要

　　房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　八、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人(国家)、(土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　史记：土地租赁也包括所有权人是集体的，作为出租人将其土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于房地产价值较大，且各方当事人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

　　在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双方协商成交价提供参考依据;需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。

　　再如房地产互换，由于所互换的房地产的价值相当、彼此不用找补的情形很少，所以互换双方通常需要通过估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据价差在货币上多退少补。在用房地产作价出资设立企业的情况下，一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发房地产，然后分配开发后的房地产或开发利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些都需要房地产估价提供相关参考依据。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(或称租赁价格)，而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平，以及承租人将租赁权转让时可以获得多少权利金(即租赁权价格)，(史记：租赁权价格评估就是承租人权益价格评估，详见理论教材106页)当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿等，也需要房地产估价提供相关参考依据。

　　【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括( )。

　　A.拟买卖的房地产市场价值

　　B.买方愿意支付的最低价

　　C.买方可承受的最高价

　　D.卖方可接受的最低价

　　E.卖方愿意接受的最高价

　　答案：ACD

　　解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价;E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。

　　九、国有建设用地使用权出让的需要(2009年考点)

　　国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价(一般是欲取得土地者可承受的最高价)提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。

　　十、企业有关经济行为的需要

　　企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。

　　(1)企业改制是指国有企业或者集体企业、事业单位整体或者部分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(2)企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。

　　(3)企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。

　　(4)企业产权转让是指企业产权持有者将所持有的企业产权有偿转移给他人(自然人、法人或者其他组织)的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。

　　(5)企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

　　(6)企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务。

　　(7)企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关经济利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的经济利益分配比例提供参考依据。

　　(8)企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务。

　　(9)企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地(土地或房屋)，以取得企业发展所需要的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业或者其中房地产的价值。

　　(10)企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。

　　(11)企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。

　　此外，企业运营中的房地产，根据会计计量的需要或者有关监管的要求，对其公允价值或市场价值进行评估。十一、房地产行政管理的需要(2008年考点)

　　《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：

　　(1)第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—但如何确定最低价，需要估价提供参考依据。

　　(2)第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”;第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”一但如何相应调整土地使用权出让金(即改变土地用途的补地价应为多少)，需要估价提供参考依据。

　　(3)第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”;第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—但如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价提供参考依据。

　　(4)第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—但如何判断房地产权利人申报的成交价是否不实，需要估价提供参考依据。

　　(5)第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”;第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”;第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”——但如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估价提供参考依据。

　　(6)第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—但如何知道一同拍卖的所得中多少为新增房屋所得，需要估价提供参考依据。

　　【2008年试题】拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得( )。

　　A.抵押人无权优先受偿

　　B.抵押人有权对全部房地产优先受偿

　　C.抵押权人有权优先受偿

　　D.抵押权人无权优先受偿

　　答案：D

　　十二、其他方面的需要

　　对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：

　　(1)办理出国移民提供财产证明需要的估价服务。

　　(2)房地产开发经营过程中需要的估价服务。在房地产开发经营过程中，从房地产开发项目可行性研究到开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。

　　(3)建设用地使用权期间届满需要的估价服务。国有建设用地使用权出让合同(过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同)约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金等费用。确定该出让金等费用，一般需要估价提供参考依据。出让合同约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，也需要估价提供参考依据。

　　(4)房地产投资信托基金(Real Estate lnvestment Trust，REITs)需要的估价服务。

　　(5)房地产价格复核或鉴定的需要。在房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现某一方特别是被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供依据的评估价或估价报告有异议，认为评估价过低导致其财产被低价拍卖，从而也要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

　　(6)涉案房地产估价的需要。对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量(如面积)，而且考虑涉案房地产的价值量。例如，对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让;对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决等提供相关参考依据。

　　一、重要考点

　　1.估价当事人、估价目的(2012年出了一道多选题)、价值时点和价值类型，是本讲重要考点，建议大家结合教材第12章相关内容对比学习。

　　2.估价假设和估价方法，2012年出了两道多选题，一道判断题，共5分，建议大家结合教材第12章相关内容对比学习。

　　3.房地产估价师职业道德的八项内容是2008、2009、2011年考点。

　　二、内容讲解

　　第一章 房地产估价概论

　　第三节 房地产估价的要素

　　一、估价当事人