区位指导价市场价格评估法

问题：

　　区位指导价市场价格评估法?

　　答疑：

　　这种方法是以区位指导价为基础，将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价。区位指导价一般是依据当地的土地级别由政府制定公布，区位指导价在拆迁补偿价格评估中起指导作用，估价机构根据区位指导价结合市场因素进行修正后评估出区位补偿价。 房屋重置价格，一般是由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。在此基础上，还要考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响。房屋建设综合费和建筑安装工程费可由政府制定公布指导价，也可由估价机构根据市场价格评估得出。房屋成新率，单项调整价格，住宅层次调整系数和住宅朝向调整系数可由政府部门做出统一的规定。
　  在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是土地级别要尽可能反映市场及客观情况的变化。如果市场及客观情况的变化与原规定的土地级别差距较大， 应对土地级别作必要的调整;二是区位补偿价和房屋重置价应反映和体现市场地价水平和建筑物重置价水平。政府或者其授权的部门制定和公布的区位指导价和房屋重置价应根据市场实际价格水平，对区位指导价和房屋重置价进行及时调整;三是建筑物的折旧，应综合考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主计算折旧。