精勤学习网:2020年房地产估价师考试复习资料《案例与分析》历年真题及答案（最新发布）(2)

甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

8．下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。

A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。

A．交通条件

B．产业集聚度

C．基础设施完备程度

D．公共设施完备程度

10．该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。

A．首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额

B．再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额

C．再次抵押时的价值－已抵押贷款额/贷款成数

D．再次抵押时的价值－已抵押贷款余额/贷款成数

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

2009年6月30日

六、价值定义

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范

1．《中华人民共和国物权法》。

2．《中华人民共和国担保法》。

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

4．《中华人民共和国土地管理法》。

5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

6．《城市房地产抵押管理办法》。

7．《房地产估价规范》。

（二）委托方提供的有关资料（略）

（三）估价方掌握的有关资料

1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

3．国家及当地有关税费法规。

4．其他政策文件等。

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：

1．合法原则（略）。

2．最高最佳使用原则（略）。

3．替代原则（略）。

4．估价时点原则（略）。

九、估价方法

因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。

两种估价方法定义如下：（略）。

十、估价结果（略）

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、风险提示（略）

十四、估价报告应用的有效期（略）

房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程（略）

（一）市场法